PITANJA I ODGOVORI

1. Kada stambena zgrada postaje stambena zajednica

Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela. Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

2. Kako se pokreće postupak registracije stambene zajednice

Postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti.

3. Koji je rok za podnošenje prijave?

Podnosilac prijave je dužan da Registru podnese prijavu u roku od 15 dana od dana nastanka promene, odnosno podataka koji su predmet registracije.

4. Koji su obavezni organi Stambene zajednice?

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.

5. Ko su članovi skupštine Stambene zajednice?

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova.

Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.

Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom.

6. Koje su nadležnosti skupštine stambene zajednice?

• bira i razrešava upravnika;
• donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
• donosi pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 2. ovog zakona;
• donosi odluku o uzimanju kredita;
• određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
• donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade;
• donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
• donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
• donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
• donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
• donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;
• donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade;
• donosi odluku o osiguranju iz člana 48. ovog zakona;
• donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
• usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
• donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice.

O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik.

7. Ko ima pravo glasa u skupštini stambene zajednice?

Vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice. U slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu.

8. Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela zgrade nedostupan?

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

9. Ko može da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja stambenom zajednicom

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

10. Koje su nadležnosti profesionalnog upravnika stabene zajednice

• Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade.
• Pored poslova iz stava 1. ovog člana, profesionalni upravnik vrši i sledeće poslove:
• stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;
• na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;
• evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);
• obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;
• predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.
• Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.
• Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.
• Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.
• U slučaju prinudne uprave, profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave iz člana 64. stav 3. ovog zakona.
• U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, profesionalni upravnik može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.

11. Na koji način se vrši izbor profesionalnog upravnika stambene zajednice?

• Profesionalni upravnik stambene zajednice bira se na osnovu Odluke stambene zajednice ili
• odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave predviđene članom 57. ovog zakona.
• Skupština stambene zajednica može u svakom trenutku odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika.
• Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.
• Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti stambena zajednica i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme.

12. Šta se podrazumeva pod Odlukom o kućnom redu u zgradi?

Odlukom o kućnom redu uređuju se opšta pravila kućnog reda u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama. Pod kućnim redom, podrazumevaju se prava i obaveze stanara zgrade u cilju nesmetanog stanovanja i pravilnog korišćenja stambenog i stambeno-poslovnog prostora u zgradi, zajedničkih delova zgrade, zajednički ograđenih prostora koji pripadaju zgradi, korišćenja, upotrebe i čuvanja od oštećenja zajedničkih instalacija, opreme i uređaja zgrade, i održavanja čistoće, reda i mira u zgradi.

Odlukom se takođe  određuje i dozvoljeni nivo buke u korišćenju posebnih delova zgrade (stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto ili garažni boks), kao i uslovi pod kojima se mogu obavljati određene privredne delatnosti u zgradi, kako se stanarima ne bi remetio mir u korišćenju stanova i drugih delova zgrade.

O kućnom redu u zgradi dužni su da se staraju stanari i organi stambene zajednice.

13. Koje je vreme noćnog i dnevnog odmora u stabenoj zgradi

Radnim danima u periodu od 16.00 do 18.00 časova i od 23.00 do 5.00 časova narednog dana, a vikendom u periodu od 16.00 do 18.00 časova i od 23.00 do 7.00 časova narednog dana, stanari se moraju ponašati na način koji obezbeđuje potpuni mir i tišinu u zgradi (vreme dnevnog i noćnog odmora).

Vremenski period od 16.00 časova 31. decembra do 4.00 časa 1. januara ne smatra se vremenom dnevnog i noćnog odmora.

14. Da li stanari mogu držati kućne ljubimce u zgradi?

Stanari u zgradi mogu držati kućne ljubimce (pse, mačke, ukrasne ptice, male glodare, akvarijumske životinje i dr.) u skladu sa odlukom kojom se uređuju uslovi i način držanja i zaštite domaćih životinja na teritoriji Grada Novog Sada.

15. Da li se u zgradi može obavljati privredna delatnost?

Privredna delatnost čije je obavljanje u zgradi dozvoljeno posebnim propisima, mora se obavljati tako da ne remeti mir i red u korišćenju stanova i drugih delova zgrade.

Ugostiteljska delatnost se u zgradama može obavljati u skladu sa zakonom i drugim propisima, i odlukom o radnom vremenu kojom se uređuje radno vreme ugostiteljskih objekata na teritoriji Grada Novog Sada, tako da ne remeti mir i red u korišćenju stanova i drugih delova zgrade.

Obavljanje privredne delatnosti mora biti uređeno na način da para, dim, mirisi i buka budu izolovani, tako da ne ometaju stanovanje i zdravlje stanara.

16. Da li i na koji način stanar u zgradi može da obavlja građevinske radove?

Građevinski, građevinsko-zanatski i instalaterski radovi u zgradi moraju se izvoditi tako da se ne ugrožava stabilnost zgrade i ne nanosi šteta na posebnim, zajedničkim i drugim delovima zgrade.

Stanar koji u zgradi ili na zgradi izvodi radove iz stava 1. ovog člana, dužan je da prethodno o tome obavesti upravnika i priloži odobrenje nadležnog organa za izvođenje radova, ukoliko je posebnim zakonom propisana obaveza pribavljanja odobrenja za izvođenje tih građevinskih radova, i postavi obaveštenja na vidnom mestu u zgradi o danu početka izvođenja radova, vrsti i trajanju radova.

Stanar koji izvodi radove iz stava dužan je da, po završetku radova, delove zgrade na kojima su izvođeni radovi, druge delove zgrade i zemljište za redovnu upotrebu zgrade koje je korišćeno za izvođenje radova, vrati u prvobitno stanje.

Radovi u slučajevima havarije i potrebe za hitnim intervencijama, mogu se izvoditi u vreme dnevnog i noćnog odmora.

17. Šta obuhvata radove na tekućem održavanju zgrade?

Radovi na tekućem održavanju zajedničkih delova zgrade obuhvataju izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Radovi obuhvataju:
– redovno servisiranje liftova;
– popravke ili zamenu automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr;

– redovne preglede i servisiranje hidroforskih postrojenja u zgradi, instalacija centralnog grejanja (kotlarnica, podstanica, mreže sa grejnim telima, ventila, dimnjaka centralnog grejanja) i drugih instalacija i uređaja za gašenje požara u zgradi, gromobranskih instalacija, vodovodnih i kanalizacionih instalacija u zgradi, električnih instalacija, uređaja za nužno svetlo, uređaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju zgrade.

Radove na tekućem održavanju zajedničkih delova zgrade iz  mogu da obavljaju pravna lica ili preduzetnici koji su registrovani za obavljanje navedenih delatnosti, na osnovu odluke skupštine stambene zajednice.

18. Na koji način se vrši prijava nepoštovanja kućnog reda?

O nepoštovanju kućnog reda stanari najpre obaveštavaju upravnika u pisanoj formi, koji će po prijemu obaveštenja poučiti prekršioca da je u obavezi da poštuje opšta pravila kućnog reda, i o tome sačiniti belešku. Ukoliko se stanar ni nakon toga ne pridržava opštih pravila kućnog reda, učinjeni prekršaj treba prijaviti nadležnoj inspekciji, kako bi ona preduzela mere u skladu sa Zakonom.

19. Da li je zgrada u obavezi da ima protivpožarnu zaštitu?

Zakon o zaštiti od požara propisuje da svaka zgrada mora imati odgovarajuću protivpožarnu zaštitu. Vatrogasni aparat se upotrebljava za početno gašenje malih požara koji se još nisu proširili. Hidranti – gašenje vodom, koriste se u slučajevima kada se požar već proširi na veći deo objekta.

PP zaštita u zgradi mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati u akreditovanim ustanovama u skladu sa zakonskim odredbama i instrukcijama proizvođača.